За полгода вартість приміських наділів під будівництво впала удвічі!

Услід за вартістю квартир в передмісті Києва стрімко падає в ціні земля під індивідуальне будівництво, придбання якої впродовж останніх двох років вважалося одним з найнадійніших способів вкладення капіталу.

З листопада минулого року, коли на ринку нерухомості був відмічений пік цін, середня вартість ділянок в Київській області знизилася на 43%, а в наближених до столиці районах — більш ніж в два рази. Протягом літа, згідно прогнозам фахівців, земля продовжить дешевшати на 5–10% щомісячно.
География цін

Як розповів «ДС» провідний фахівець відділу маркетингу компанії SV Development Сергій Костецкий, за останні полгода вартість земельних ділянок під індивідуальне будівництво в ближньому передмісті столиці впала в два і більше разу. Цей процес, спостережуваний на тлі глобальної кризи в економіці і скорочення платоспроможності населення, він вважає цілком закономірним.

«Число кінцевих споживачів, які купують наділи для зведення власного житла, скоротилося в десятки разів. Багато хто з них до цих пір не може забрати внески з фінустанов, у інших істотно скоротився щомісячний дохід, і споруда будинку стала вельми туманною перспективою, деякі вичікують, коли земля ще більше втратить в ціні. Спекулянти ж, що вкладали засоби в покупку ділянок як альтернативу банківським депозитам, більше не зацікавлені в придбанні стрімко дешевшаючих наділів і взагалі пошли з ринку нерухомості», — говорить пан Костецкий.

У результаті співвідношення попиту і пропозиції досягло рекордного розриву. За даними ріелторов, в даний час на 15 тис. пропозицій під будівництво індивідуального житла в передмісті доводиться всього 300 реальних операцій в місяць. Найістотніше поступаються власники ділянок у Васильківському, Броварському, Вишгороді, Обухівському і Бориспільському районах. Тут зниження вартості з листопада минулого року вже склало 43– 52%. В той же час Києво-святошинський і віддалені від столиці Макаровській, Баришевській і Бородянській впали в ціні всього на третину.

За словами аналітика АН Red Ярослава Цуканова, стрімкіше здешевлення найрозвиненіших, популярніших серед покупців, а значить, і найдорожчих районів викликано тим, що тут реєструється найбільша кількість реальних операцій, а саме таким покупцям власники готові скидати ціни понад усе. Середня вартість землі в Києво-святошинському районі, який сьогодні також займає перше місце по кількості реальних операцій, знизилася не так значно, оскільки впродовж тривалого часу тут спостерігався найширший діапазон цін.

Якщо у Васильківському районі полгода назад сотка йшла за $4–6 тис. у Броварському — за $5–7 тис. то в Києво-святошинському вартість наділів коливалася від $4 тис. до $25 тис. Завдяки цьому середній показник по зниженню цін в даному районі виявився меншим, ніж в інших наближених до столиці регіонах, хоча багато власників тут також поступаються своїми ділянками за половину їх колишньої вартості.
Чем дорожче, тим дешевше

За словами директора компанії «Траєкторія» Ірини Головневой, більше всього впали ціни на найдорожчі земельні ділянки, що мали раніше попит у людей з достатком вище середнього. Наприклад, якщо ще полгода назад в Ірпене за сотку просили в середньому $20 тис. то сьогодні такі наділи продаються за $8–10 тис. У Бучі сотка коштувала $15 тис. зараз же реальним покупцям пропонується вже за $5–6 тис. Значний спад — більш ніж в два рази — спостерігається і на ділянки в Софіївській і Петропавловськой Борщаговках, Конче-заспе, Белогородке, Лісниках і Козіне.

Правда, аналітики відзначають, що якщо шість місяців тому кількість пропозицій в цих найдорожчих прістолічних районах складала близько 300–400, то в даний час їх не більше 200. «Це говорить про те, що частиною власників земель не готові значно поступатися і просто зняли свої пропозиції, чекаючи, що опісля рік-два ціни повернуться на колишні позиції», — вважає пані Головнева.

На думку Сергія Костецкого, значне падіння вартості дорогих приміських наділів викликане відсутністю попиту, т. до. спроможні покупці зайняті порятунком свого бізнесу і не можуть дозволити собі зайвих витрат. Правда, за словами партнера консалтингової компанії «Діалог-Класик» Артема Новікова, що управляє, говорити про єдиний консолідований ринок цін на землю у всіх наближених до Києва і популярних у покупців районах сьогодні не доводиться. У одному і тому ж населеному пункті і навіть на одній вулиці пропонуються ділянки з різницею у вартості до 30–50%.

Землі у віддалених від столиці районах, таких як Макаровській, Бородянській, Фастівський і Кагарликській, подешевшали менше, оскільки, вважає Ірина Головнева, ще до кризи вони вважалися недооціненими. Середня вартість сотки складала там раніше $1,5–3 тис. і продавати її зараз за $500–1,5 тис. власники не готові. «Крім того, потрібно врахувати той чинник, що дані регіони є одними з найменших за площею, тому і кількість пропонованих в продаж ділянок, і число реальних операцій, в ході яких поступається значними сумами, на порядок менше, ніж в розвинених районах передмістя», — розповідає пані Головнева.
Самое популярне

За словами Сергія Костецкого, основними покупцями наділів під індивідуальне будівництво сьогодні є 30–40-річні жителі столиці, які не підібрали собі ділянки в минулому сезоні (не вистачило заощадження або не було достатнього вибору) і не втратили щомісячний дохід і заощадження в банках. Серед них перше місце по популярності продовжує утримувати Києво-святошинський район, далі слідують Бориспільський, Броварський, Васильківський і Вишгород, а замикає список Обухівський.

Падіння популярності останнього ринку нерухомості, що раніше вважався фаворитом, експерти пов'язують з тим, що на його території залишилося мало гідних пропозицій — більшість наділів вже забудовані і продаються з будинками. Серед віддалених районів перспективними в плані продажу є тільки Макаровській і Баришевській, тоді як на Кагарликській, Бородянській і Фастівський доводиться мінімальний відсоток реальних операцій.

Найбільший попит на даний момент мають ділянки від 10 до 20 соток за $20–40 тис. «Зараз більш охоче купують недорогі наділи в межах $2–5 тис. за сотку, тоді як минулого року велика частина операцій доводилася на ділянки по $10–14 тис. /сотка», — відзначає Ірина Головнева. За даними компанії SV Development, основними чинниками при придбанні наділу залишаються близькість до Києва і наявність хороших під'їзних шляхів.

Далі йдуть наявність інженерних комунікацій: газу, електрики, води, а також близькість озера або річки і лісу. Причому ліс вибирають частіше, ніж наприклад маленькі озера. Самою незначною при покупці є наявність інфраструктури — магазинів, дитячих садів, шкіл, яка мало розвинена практично у всіх прістолічних районах середньої цінової категорії.

Що ж до найближчого майбутнього ринку земельних ділянок передмістя, то фахівці сходяться на думці, що якщо ріелтори не стануть прибирати з баз даних найдешевші пропозиції, то щомісячно, аж до вересня поточного року, ціни просідатимуть на 5–10%.

Крім того, за словами Артема Новікова, при нинішній великій кількості виставлених на продаж наділів на тлі дефіциту покупців вартість ділянок, розташованих в межах одного населеного пункту, почне вирівнюватися і з часом не перевищуватиме третини від ціни будівництва будинку. «Якщо говорити про наділи економ-класса, то вони коштуватимуть в межах $15–30 тис. за 10–20 соток», — резюмував пан Новіков