З перших рук: Як українцю купити і заробити на нерухомості в Німеччині

Володіння німецькою нерухомістю є підставою для отримання довгострокової шенгенської візи

Останнім часом вітчизняні компанії все частіше відкривають в Європі свої офіси, українці їздять в європейські країни працювати, вчитися. Чималою популярністю користується Німеччина, де багато заможних громадян воліють купувати житло.Адже це хороше вкладення грошей. Про особливості придбання та утримання нерухомості в Німеччині «Фактам» розповіла наша колишня співвітчизниця - юрист німецької ріелторської компанії Анна Шульц.



- Чи має громадянин України право купити нерухомість в Німеччині?

- Звичайно. Іноземці без обмежень можуть купувати житлову і комерційну нерухомість на всій території Німеччини, оформляючи її на фізична або юридична особа.Для цього потрібні лише діючий закордонний паспорт і гроші на рахунку. Хоча не менш важливе знання місцевої специфіки і звичаїв, адже німці - нація педантична, свято дотримує закони і правила.

- Землю теж продають іноземцям?

- Так.Більше того, іноземець, як і громадянин Німеччини, набуває не тільки нерухомість, а й ділянка, на якій вона розташована. Ви можете вільно купити землю під забудову.Сьогодні багато людей в Німеччині, особливо в невеликих містах та сільській місцевості, воліють купувати не готовий будинок, а землю, і будувати там житло, оскільки це обходиться дешевше.Однак при купівлі ділянки важливо бути впевненим в тому, що на ньому дозволено зводити житловий будинок.

Квадратний метр площі в споруджуваному будинку обходиться в суму від 600 до 1500 євро.Земля з підведеними комунікаціями оцінюється в 100-800 євро за квадратний метр - залежно від розташування ділянки.Але врахуйте, що при будівництві вся відповідальність за підготовку, планування і виконання робіт лягає на плечі покупця, тому без залучення професіоналів не обійтися.

План житла власник землі повинен узгодити з місцевою владою.У компанії-забудовника треба з'ясувати, чи включені у вартість робіт додаткові витрати: вимірювальні розрахунки, попередня підготовка ділянки, будівництво під'їзду до будинку і гаражу, доріжки і тротуари, установка огорожі, організація освітлення, вивезеннябудівельного сміття і так далі.

- Але пошук квартири або будинку - це теж клопіткий і довгий процес. Що він собою являє для іноземців?

- Найбезпечніше звернутися в агентство нерухомості. Вам організовують ознайомчий тур для огляду варіантів.Законодавство дозволяє здійснити операцію безпосередньо з продавцем, але німці дуже поважають формальності, тому такі угоди вкрай рідкісні.Зате сьогодні можна підібрати нерухомість віддалено, звернувшись в агентство через Інтернет, і потім приїхати тільки для укладання угоди. Правда, більшість українців такою послугою не користуються.

- Громадянин України, який купив житло в Німеччині, може отримати посвідку на проживання?

- Безпосередньо надання дозволу на проживання в країні не пов'язане з покупкою нерухомості.Однак наявність німецької нерухомості може бути істотною неофіційною преференцією при отриманні дозволу на проживання або навіть громадянства, так як є вагомим доказом матеріальної незалежності заявника.Фактично це гарантія, що він не стане вимагати соціальне допомога, що виплачується з державного бюджету. Також володіння нерухомістю - це підстава для отримання довгострокової шенгенської візи.

- Які види нерухомості може купити іноземець і які переваги у наших співгромадян?

- Ніяких обмежень немає. Це може бути і житлова, і комерційна нерухомість. Українці частіше воліють купувати готове житло.Та й пропозицій на вторинному ринку Німеччини більше, ніж на первинному. Квартири в новобудовах є в основному у великих містах. Більшість нових будинків - класу люкс, і ціни на них відповідні. Процедура покупки житла, що будується така ж, як і готового.Але за домовленістю з забудовником можлива розстрочка платежу.

У разі розстрочення несплата за вказаною в договорі графіком платежів тягне за собою відчутні штрафні санкції.Якщо ж свої зобов'язання не виконує продавець, наприклад, не вкладається в термін або згортає будівництво, то на вимогу покупця йому відшкодовують витрати в повному обсязі. Причому в Німеччині це робиться швидко і чітко.

До речі, гарантія на об'єкти на первинному ринку після передачі їх покупцям становить п'ять років. Якщо протягом цього терміну ви виявите якісь недоліки споруди, компанія зобов'язана усунути їх за свій рахунок.

- Чи може іноземець взяти в німецькому банку іпотечний кредит?

- Так, але тільки якщо він має документально підтверджене постійне місце проживання, робочий контракт або власний бізнес на території Євросоюзу.Також кредит видадуть за наявності у іноземця нерухомості, придатної для заставного забезпечення за вартістю і місцезнаходженням.Теоретично українська нерухомість може виступати заставою, але фактично в більшості випадків банкіри розглядають в якості застави тільки житло на території Євросоюзу, США і ще деяких розвинених країн.

Врахуйте, що оформлення іпотечного кредиту в німецькому банку за дорученням неможливо, необхідна особиста присутність одержувача в Німеччині.При цьому для німецького банку важлива наявність достатньої зарплати і майна на батьківщині потенційного позичальника, а ще краще - в Німеччині. Розгляд заявки триває від чотирьох до шести тижнів, протягом яких банк ретельно перевіряє всю таємницю заявника.За обробку заявки на кредит фінустанова може стягувати спеціальний збір у розмірі 0,5 відсотка від суми позики.

А ще німецькі банки не видають іноземцям іпотечні кредити для купівлі недорогих квартир. Сума позики рідко становить менше 50 тисяч євро.З урахуванням того, що громадяни інших країн зазвичай отримують в кредит не більше половини ціни придбаної квартири, вона повинна коштувати від 100 тисяч євро.

- Яка процедура оформлення покупки нерухомості іноземцем, зокрема українцем?

- Покупець, який вибрав квартиру або будинок, укладає з продавцем договір купівлі-продажу, в якому зазначаються всі умови і форма оплати.Підготовка і підписання документа відбуваються в присутності нотаріуса німецького, який ретельно перевіряє права власності продавця, оформляє всі необхідні документи, включаючи грошові розрахунки і перехід права власності до покупця.Слід врахувати, що в Німеччині процедура переходу нерухомості від продавця до покупця досить тривала і займає два-три місяці.

Після підписання договору обома сторонами нотаріус відкриває спеціальний рахунок саме для цієї угоди.Покупець зобов'язаний відразу ж внести на рахунок авансовий платіж - не менше ніж 10 відсотків вартості нерухомості. Якщо покупець передумав, то завдаток йому не повернуть, але при відмові від угоди продавця завдаток повертається покупцеві в подвійному розмірі.Решта суми повинна надійти на рахунок протягом 28 днів.

Переконавшись, що гроші внесені повністю, нотаріус відправляє документи у відомство з реєстрації прав на нерухоме майно, і протягом двох місяців покупець отримує виписку з книги реєстрації власності, так званої Поземельної книги.

Тільки після занесення інформації про нового власника до Поземельної книги нотаріус має право перерахувати гроші з нотаріального рахунки продавцю. Далі покупець отримує поштою два примірники посвідченого нотаріусом договору купівлі-продажу.Оскільки продавець отримує свої гроші після того, як покупець придбав право власності, випадки шахрайства при операціях з нерухомістю вкрай рідкісні.До речі, особиста присутність покупця обов'язково тільки при підписанні договору і при передачі йому права власності.

- Скільки коштує оформлення покупки нерухомості?

- По-перше, покупець платить податок на придбання нерухомості, який в Берліні становить 4,5 відсотка від суми угоди, а в решті регіонів - 3,5 відсотка. При купівлі сільськогосподарської землі або виробничих площ податок може досягати 6 відсотків.Від 1,5 до 2 відсотків вартості об'єкта платять за послуги нотаріуса та внесення змін до Поземельної книги. Ще в піввідсотка обходиться гербовий збір. До речі, формально купується не житло, а відноситься до нього частка земельної ділянки, на якій стоїть будинок.Саме тому мова йде про податок на землю і Поземельної книги.

Необхідно заплатити комісійні агенту - 3-6 відсотків від ціни об'єкта. Чим дорожче нерухомість, тим нижче відсотки ріелтора.І навпаки, за допомогу в підборі дешевого житла в деяких випадках комісійні можуть досягати 8 відсотків. Слід врахувати, що зазвичай комісійні вносяться порівну покупцем і продавцем, і тільки в Берліні повністю сплачуються покупцем.Сума обкладається ПДВ у розмірі 19 відсотків. Тому загальні витрати на ріелтора в середньому становлять від 3,57 до 7,14 відсотка. Всі збори вносяться в день підписання контракту у нотаріуса.

- Дорого в Німеччині обходиться утримання житла?

- Вартість комунальних послуг досить висока, правда, і їх якість відповідна. У Німеччині найбільші у світі тарифи на воду - від 1,9 до 2,7 євро за кубометр.Електрика обходиться в 18 євроцентів за кіловат, вивіз сміття та прибирання території стоять 1,5-2 євро за квадратний метр.

У різних регіонах тарифи відрізняються.У середньому щомісячні витрати на квартиру площею 70 квадратних метрів у Західній Німеччині становлять близько 128 євро, а в Східній Німеччині - 97 євро. За послуги інтернет-провайдера потрібно платити не менше 9,95 євро на місяць.Підключення стаціонарного телефону коштує 60 євро, а плата за користування таким телефоном становить від 15 до 40 євро. Вартість хвилини розмови в різних регіонах і містах коливається від 1,6 євроцента до декількох євро.Тому німці воліють користуватися мобільним зв'язком, яка обходиться дешевше. Вартість стаціонарної радіоточки - 5,52 євро на місяць, разом з кабельним телебаченням - близько 17 євро.

- Але ж за володіння нерухомістю потрібно ще постійно платити податки?

- Щорічний податок на нерухомість у Німеччині об'єднується з земельним податком і становить від 0,5 до 1,5 відсотка кадастрової вартості житла. Є й пільги. Податком не обкладаються об'єкти дешевше 120 тисяч євро (для фізичних осіб) і 20 тисяч євро (для юридичних осіб).Також існує податок на стік дощової води в каналізацію, який розраховується виходячи з площі даху і твердого покриття на ділянці і складає від 35 до 45 євро за сотку на рік.

- Іноземець має право здавати свою нерухомість в оренду?

- Звичайно!Тим більше що таким чином можна покрити витрати на утримання житла і навіть заробити. Попит стабільно високий. У країні проживає багато іноземців.Крім того, в Німеччині в порівнянні з іншими державами ЄС найнижчу кількість власників житла - всього 42 відсотки громадян. Всі інші живуть в орендованих квартирах. Вартість оренди залежить від міста і регіону. На сході Німеччини ціни нижчі, ніж на заході.Так, в Берліні оренда житла обходиться приблизно в 8 євро за квадратний метр, а, приміром, в Штутгарті вартість сягає 12-14 євро за метр.

Між власником і орендарем обов'язково укладається договір, в якому зазначаються права та обов'язки сторін.Зазвичай мешканець при підписанні договору виплачує господареві квартири гарантійну заставу в розмірі тримісячної орендної плати. Заставна сума зберігається на спеціальному банківському рахунку.Вона гарантує орендодавцю відшкодування втрат у разі затримки оплати або покриття витрат на ремонт пошкоджених мешканцем сантехніки, меблів і так далі. Якщо квартирант переїжджає, а власник не має претензій до стану житла, застава повертається орендарю.Як правило, квартиронаймач оплачує комунальні послуги, електроенергію та телефон.