Як Крим «подоїти»

Покупка квартири для здачі в оренду відіб'ється мінімум за 15 років

Обкресливши берегову лінію Криму із заходу на південний схід, а потім — на північний схід (від г. Чорноморське до г. Щелкино), отримуємо ківш. У цей ківш з метою інвестицій багато хто вливає свої кровні — беруть житло для подальшої вигідної здачі в оренду відпочиваючим.

За даними опитаних «Сьогодні» рієлторов, в 2009-му до 80% таких покупців — не кримчани, а жителі наших мегаполісів і громадяни РФ: москвичі, петербуржці. Ми вирішили з'ясувати, чи вигідно «доїти» Крим, здаючи придбані квартири в оренду.

Ясно, що найжирніший навар в ковші виходить в сезон відпусток, а до його початку залишилися всього 3 місяці. Чи та варто вже набувати метрів або ж вигідніше почекати, поки ціни ще впадуть? Тут експерти заочно, з нашої подачі, посварилися в прогнозах. пише Сьогодні.

ЦІНИ ЗУПИНИЛИСЯ. «Дно в сегменті квартир економкласса досягнуте, — затверджує голова Кримського відділення Асоциациі фахівців з нерухомості України Дмитро Майоров. — Поки масових інвестицій в нерухомість немає, але з весни, думаю, стануть купувати ті, хто не дочекався, поки ціни зваляться». «Стали пожвавлюватися проглядання квартир, — підключається директор АН «Важ Крим» Сергій Навсунов. — Правда, операцій не стало набагато більше, але і власники житла не стануть поступатися — краще знімуть з продажу і здаватимуть його в наймання».

Важко повірити в прогнози про стабілізацію цін. Адже економіка в країні і купівельна спроможність людей не покращали, іпотека — тим більше недоступна і..

НІ, ПРОСЯДУТЬ! «Реальним покупцям до весни продавці поступатимуться до 5—10% спочатку заявленій вартості, — говорить директор АН «Планета-Крим» Ігор Захарченко. — Пропозицію перевищує попит, число охочих продати росте, а із-за кризи грошових покупцям знайти складно». «З березня вартість житла на побережжі звалиться до 10%, — вважає розділ відділу нерухомості компанії «Пріватмастер» Костянтин Печенін. — Клієнти будуть нарозхват. Плюс піде викид на ринок заставних квартир від позичальників банків: навіть якщо вони будуть ненамного дешевші, конкуренція примусить решту продавців понизити ціни».

А ось цьому прогнозу аплодуємо. Звідси рада: покупці, почекайте ще місяць, а вже тоді беріть кримських «дійних корів».

ВИБИРАЄМО З РОЗУМОМ

Щоб «хатина» добре здавалася, поставте себе на місце постояльців, як літніх, так і несезонних. Тобто, ви самі хотіли б в ній жити? Тому до її покупки з'ясуєте масу нюансів.

Головний — близькість до моря, від сили 5—10 хвилин пішки або 10—20 — на суспільному транспорті. Дізнайтеся, як регулярно він ходить. Та і з пляжами можуть бути проблеми: часто є зручний вихід тільки на платні (тут існує відштовхуючий психологічний момент в сенсі допрасходов), а муніципальні безкоштовні по заповненій конкурують з банкою шпротов.

Другий по значущості показник — постачання житла водою — це бич Криму. Якщо її подають за графіком, важливо, щоб був накопичувальний бак, що гарантує цілодобову її наявність, плюс электронагреватель для ухвалення душу.

Третій — інфраструктура: продмаги, кафе, нічні клуби, аптеки. Ці внесезонниє зручності повинні знаходитися максимум в 10 хвилинах ходьби.

Четвертий: для арендаторов-«летников» актуальні кондиціонери, особливо якщо вікна виходять на південь або південний захід. Для зимових «доріг» — стабільне центральне опалювання, а при його відсутності (теж звичайне для півострова явище) — комплектація житла газовими конвекторамі або хоч би електронагрівальними приладами. І для всіх важливе функціональне меблювання житла.

Ясно, що повні дані заочно не збереш. Доведеться вести «розвідку боєм» і особисто на місці з'ясовувати наявність/відсутність зручностей.

ВКЛАДЕННЯ В КВАРТИРИ ОКУПЛЯТЬСЯ НАЙРАНІШЕ ЗА 15 РОКІВ

Прикинемо, скільки зможуть зачерпнути з гаманців постояльців «золотим ковшом» ті, хто куплять житло під здачу і коли окупляться їх інвестиції. Для цього візьмемо найбільш популярні у наймачів 1-ком. квартири. Причому — розташовані в діаметральних (відносно ціни покупки і рівня отримання доходу) містах: Ялті ($50 тис. ) і Щелкино ($25 тис.).

Тут треба «танцювати» від поняття сезон-несезон здачі, адже попит і розцінки на оренду між ними разюче відрізняються. Сезон — це з 1 по 10 травня, потім йде провал до середини червня, а потім — знову сезон до кінця вересня. За 5 місяців сезону набирається 125 днів, коли вигідно здавати житло подобово. Але, як відзначають Сергій Навсунов і Ігор Захарченко, відмінно, якщо заповнювана житла складе 80%, т. е. 100 днів. А на інші 7 місяців року краще здавати житло в довгострокову оренду, добових клієнтів буде мізер і очікувані доходи можуть обернутися втратами.

Отже, ялтинську пристойно мебльовану і нафаршировану биттехникой «одиницю» в сезон можна здати в середньому за $40/сутки, а з жовтня по квітень включно — всього за 1200 грн. /мес. ($150). За рік отримаєте на руки $5000. Але з них доведеться відняти купу накладних витрат. Оплату стандартних жілкомуслуг (квартплата, вода, тепло), виходячи з 150 грн. /мес. — $225 в рік. Плюс ще від $25 за користування теліком і електрикою «сезонниками». Додайте ще $150 на непередбачені витрати (поломку сантехніки, ремонт меблів) — і «навар усохне» до $4350 річні.

Ще врахуйте, що мінімум раз в 5 років треба робити в квартирі косметичний ремонт, кожного разу викладаючи від $3000. Та і стіралка, телевізор, холодильник, кондішн не вічні..Отже, при самому кращому розкладі вкладені в проект $50 тис. відіб'єте за 15 років.

У г. Щелкино за ідентичне за якістю житло в сезон візьмете в середньому $15/сут. а в несезон — до 700 грн. /мес. Це від сили — $2100 річного доходу. Витрати ж на зміст, поточні ремонти, заміну техніки — аналогічні ялтинським. Разом отримаєте чистими всього до $1000 в рік. Значить, окупність житла складе від 25 років.

Втім, є утіха. Набридне амплуа орендаря — зможете продати «хатину», і, хай з деякими втратами, повернути інвестицію