Новий 2010 рiк розпочався для будiвельного ринку без особливого оптимiзму - нi в будiвельних компанiй, нi в iнвесторiв

Будiвельник захищається вiд iнвестора за його грошi. Вiдволiкаючись на скарги, перевiрки i суди, вiн будує ще повiльнiше. Яка мета iнвестора? Отримати квартиру через рiк-два чи її неповну вартiсть пiсля судiв через три роки i головний бiль?

Новий 2010 рiк розпочався для будiвельного ринку без особливого оптимiзму. Приводу для гарного настрою немає нi в будiвельних компанiй, нi в iнвесторiв.

Поки країна з цiкавiстю спостерiгає за полiтичним трилером, загострюється ситуацiя навколо недобудованого житла. Ризик виникнення нових скандалiв на зразок "Елiти-Центру" посилюється. Невтiшна статистика щодо кiлькостi недобудованих об`єктiв за 2009 рiк тiльки пiдтверджує цi побоювання.

За даними консалтингової компанiї SV Development, сьогоднi в Українi нараховується близько 700 недобудованих об`єктiв з готовнiстю вище 70% i приблизно 1 тисяча - до 70%. Однак роботи тривають тiльки на 5-10% новобудов.

Особливо цiкаво порiвняти цi цифри з показниками кiлькостi новобудов, на яких було закiнчено роботи за рахунок державної пiдтримки. За iнформацiєю Мiнрегiонбуду, отримали допомогу на кiнець 2009 року лише 170 об`єктiв.

За словами керiвника вiдомства Василя Куйбiди, майже 7 800 сiмей, якi вклали власнi заощадження в об`єкти незавершеного житлового будiвництва, отримають ранiше профiнансованi ними квартири.

Однак надана мiнiстерством iнформацiя свiдчить тiльки про безпораднiсть державної програми для будiвельної галузi. Близько 1 700 будов у країнi не мали можливостi отримати допомогу, а деякi компанiї ще й вiдмовилися брати участь у державних конкурсах через вимоги зниження цiн на "квадрат".

Несприятливою залишається ситуацiя для столицi. У Києвi на 1 сiчня 2010 року налiчується близько 200 об`єктiв незавершеного будiвництва, 75% яких, за iнформацiєю SV Development, "замороженi". Час вiд часу роботи продовжуються на 15-20% майданчикiв, активно зводяться лише 5% новобудов.


Бiльшiсть "заморожених" об`єктiв будувалася за рахунок коштiв iнвесторiв. Деякi з них ще 2009 року мали отримати ключi вiд квартири, але наразi вони змушенi спостерiгати за безлюдними будiвельними майданчиками.

"У березнi 2009 року ми повиннi були святкувати новосiлля, а маємо лише котлован, непевнi перспективи i доларовий кредит, який з`їдає 60% сiмейного доходу", - розповiла одна iз iнвесторiв.

В Асоцiацiї iнвесторiв будiвництва житлового будинку "Економiчнiй правдi" розказали, що iнодi кияни продавали своє старе житло на вторинному ринку заради нової оселi. Вирученi кошти вони вкладали у новобудову i перебиралися на час будiвництва в орендованi квартири.

В результатi, iнвестори вимушенi продовжувати платити за оренду i боротися iз забудовниками за свої права.

"Люди, якi зiткнулися з такою проблемою, повиннi об`єднуватися i створювати iнiцiативнi групи. Тодi вести дiалог iз забудовниками та державними органами буде простiше", - радить голова правлiння асоцiацiї Валерiй Биковець.

Такий досвiд уже використовується iнвесторами, однак роз`єднанiсть - не єдина перешкода. На початку 2009 року набув чинностi закон про запобiгання впливу свiтової фiнансової кризи на розвиток будiвельної галузi, який внiс деякi корективи у взаємини iнвестора iз забудовником.

"Закон позбавив iнвестора можливостi розривати договiр iз забудовником в односторонньому порядку i вимагати вiд нього повернення вкладених коштiв", - пояснив адвокат i президент Всеукраїнської громадської органiзацiї "Асоцiацiя допомоги постраждалим iнвесторам" Олексiй Гончарук.

Крiм того, закон заборонив iнвесторам вимагати штрафнi санкцiї, передбаченi договором. Винятком можуть бути тiльки об`єкти, термiн введення яких в експлуатацiю прострочений бiльш нiж на 1,5 роки. Утiм, такi випадки нечастi.

"Зазвичай забудовники не беруть на себе зобов`язань ввести об`єкт в експлуатацiю у чiтко визначенi термiни", - зазначив адвокат ЮФ "Iлляшев та Партнери" Максим Копейчиков.

Штрафнi санкцiї, вважає вiн, не є iстотною умовою i включаються в договiр, якщо сторони про це домовилися.

Гончарук, у свою чергу, називає невизначенiсть термiнiв введення житла в експлуатацiю найбiльш проблемним питанням.

"Часто цi строки називають "орiєнтовними" або "плановими", а iнодi їх взагалi не вказують. Ця обставина дає можливiсть забудовнику говорити про вiдсутнiсть чiтких термiнiв i посилатися на фiнансову кризу", - наголошує адвокат.

З iншого боку, на доводи будiвельних компанiй про вплив кризи на галузь у судах не звертають уваги. Тому забудовники намагаються переконати покупцiв "не заганяти їх в кут" iншими аргументами.

"Будiвельник захищається вiд iнвестора за його грошi. Вiдволiкаючись на скарги, перевiрки i суди, вiн будує ще повiльнiше. Яка мета iнвестора? Отримати квартиру через рiк-два чи її неповну вартiсть пiсля судiв через три роки i головний бiль?" - поставили риторичне запитання в однiй з київських будiвельних компанiй.

Разом з тим, є ризик, що деякi клiєнти забудовникiв будуть вiдчувати головний бiль щонайменше протягом десяти рокiв, вважають експерти.

"Великi компанiї можуть закiнчити свої об`єкти з невеликими запiзненнями, а от iнших гравцiв чекає сумна доля. Невеликi фiрми оговтаються лише через 10-15 рокiв. Тiльки тодi можна буде говорити про введення в експлуатацiю їх проектiв", - прогнозує президент Союзу фахiвцiв з нерухомостi Олександр Рубанов.

На його думку, у бiльшостi випадкiв до цього призвели два чинники: невмiння бiзнесменiв страхувати ризики та недосконалiсть законодавства.

"Стосунки з iнвесторами часто будувалися за принципом "пiрамiди". Спочатку вiдводили дiлянку i для будiвництва на нiй збирали кошти, а потiм частину цих грошей витрачали на вiдведення наступної дiлянки", - пояснює експерт.

Траплялися випадки, коли заповзятливi пiдприємцi вкладали кошти у цiннi папери або переводили активи в iншi галузi, пiдтвердили в Асоцiацiї iнвесторiв будiвництва житлового будинку.

Аналiтик SV Development Сергiй Костецький переконаний, що за таких обставин галузь можна вiдновити лише за допомогою держави.

"За вiдсутностi фiнансування i втрати iнтересу з боку великих iноземних iнвесторiв змiнити ситуацiю може тiльки державна програма, але бiльш ефективна, нiж торiшня ведмежа послуга", - вiдзначив вiн.

А поки що, число "прострочених" новобудов з незадоволеними iнвесторами тiльки зростає, а будiвельнi компанiї тим часом зникають з ринку.

Якщо на початку року в столицi працювали майже 250 будiвельних компанiй, то на сьогоднiшнiй день їх залишилося близько 100.